La SCI, ou société civile immobilière est prisée par les investisseurs dans l’immobilier locatif. Elle permet d’investir dans la pierre à plusieurs, avec un apport financier moins lourd. Et de ne pas assumer seul la gestion du bien. Par le biais d’une SCI, il est possible de maîtriser la fiscalité et de faciliter la transmission patrimoniale Des SCI familiales sont parfois créées pour faciliter la succession.
Qu’est-ce qu’une SCI ?
La SCI est une personne morale et dispose de sa propre existence juridique. C’est une société qui peut être créée dès lors que deux personnes au minimum souhaitent posséder un même bien immobilier. Celles-ci deviendront associées et posséderont des parts du bien. Les associés nomment un gérant, auquel ils donnent mandat pour effectuer les tâches de gestion relatives au bien : travaux, location, encaissement des loyers, fiscalité, notamment.
SCI et fiscalité
La fiscalité appliquée à la SCI dépend du régime fiscal choisi au moment de sa création ou ultérieurement, car il est modifiable. Les loyers perçus sur des logements nus sont assujettis à l’impôt sur le revenu. Si les logements sont meublés, ils sont soumis à l’impôt sur les sociétés (IS), la SCI exerçant alors une activité commerciale. Sauf si la location meublée représente moins de 10 % des recettes globales.
Société civile immobilière et transmission
Dans certains cas, la SCI permet de préparer sa succession avantageusement. C’est la raison pour laquelle il est créé des SCI familiales.
Donation de son vivant
En anticipant sur la transmission, il est possible de bénéficier de conditions fiscales avantageuses. En effet, une donation de parts d’une SCI :
1) Est soumise à paiement de droits de donation, mais il est tenu compte des dettes de la SCI, ce qui en diminue le coût,
2) Bénéficie d’un abattement sur les droits de donation, renouvelable au bout de 15 ans. Ainsi, en effectuant des donations de parts sociales tous les 15 ans, on paie très peu de droits de donation.
Suite à un décès
Lorsque survient un décès, les héritiers se retrouvent en indivision sur un bien, avec les dissensions qui en découlent parfois. Une SCI étant dirigée par un gérant, le problème ne se pose pas. Par ailleurs, les associés sont en mesure de revendre leurs parts s’ils le souhaitent.
En conclusion : la SCI, un outil familial
Une SCI autorise une simplification de la gestion d’un bien, une revente facilitée puisqu’elle s’effectue sous forme de parts et fait bénéficier de la valorisation immobilière et d’une probable plus-value. C’est un outil idéal pour les familles disposant d’un patrimoine immobilier.
